Die Immobilienbewertung ist der wichtigste Schritt, um einen marktgerechten Preis zu erzielen. Viele Eigentümer orientieren sich an aktuellen Inseraten in den großen Portalen, doch diese können stark von den tatsächlichen Verkaufspreisen abweichen. In diesem Beitrag zeigen wir dir anhand eines konkreten Beispiels, wie eine professionelle Verkehrswertermittlung mit dem Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren durchgeführt wird. Zudem erklären wir, wie unser 3-Phasen-Plan dir hilft, den besten Preis für deine Immobilie zu erzielen und du dabei stets den Faktor Zeit im Auge behältst.
Die Verfahren zur Wertermittlung: Sachwert- und Vergleichswertverfahren
1. Das Sachwertverfahren – Wertermittlung anhand der Herstellungskosten
Das Sachwertverfahren wird gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) dann angewendet, wenn der Wert einer Immobilie nicht primär durch ihre Ertragsfähigkeit (wie z.B. eine Kapitalanlage) oder den Vergleich mit ähnlichen Verkaufsfällen bestimmt werden kann, sondern durch die Herstellungskosten des Gebäudes und den Bodenwert.
- Bodenwert berechnen: Wert des unbebauten GrundstĂĽcks laut Bodenrichtwertkarte (BORIS.DE oder speziell fĂĽr dein Bundesland, z.B.BORIS.NRW.DE)
- Normalherstellungskosten (NHK): Kosten fĂĽr den Bau eines vergleichbaren Hauses
- Alterswertminderung: Abschreibung aufgrund des Baujahres
- Besondere Merkmale: Modernisierungen oder wertsteigernde Eigenschaften
- Sachwertfaktor bestimmen: Die Wahl des richtigen Faktors hängt von regionalen Marktdaten ab und beeinflusst den finalen Sachwert erheblich.
- Marktanpassungsfaktor berechnen: Dieser Faktor wird verwendet, um den ermittelten Sachwert an die realen Marktbedingungen anzupassen und erfordert fundierte Marktkenntnisse.
2. Das Vergleichswertverfahren – Orientierung an realen Verkaufspreisen
Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet, wenn viele vergleichbare Objekte verkauft wurden. Dabei werden Verkaufspreise von Immobilien mit ähnlicher Wohnfläche, Lage und Ausstattung analysiert, um den Verkehrswert realistisch abzubilden.
Wann wird Markterfahrung benötigt? (Vergleichswertverfahren)
- Vergleichsobjekte auswählen: Nicht jede Immobilie mit ähnlicher Größe ist auch wirklich vergleichbar. Faktoren wie Modernisierungsstand oder Mikrolage spielen eine entscheidende Rolle.
- Ein Beispiel: Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche können aufgrund ihres Sanierungszustands oder ihrer Lage erhebliche Preisunterschiede aufweisen. Daher müssen Vergleichsobjekte sorgfältig ausgewählt und Marktkenntnisse genutzt werden.
Praxisbeispiel: Wertermittlung einer Doppelhaushälfte in Neuss
Wir berechnen den Verkehrswert einer Immobilie in Neuss nach dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren.
1. Bodenwertberechnung
- Bodenrichtwert (BORIS NRW): 620 €/m²
- Grundstücksfläche: 430 m²
- Bodenwert: 430 m² × 620 €/m² = 266.600 €
2. Normalherstellungskosten (NHK) und besondere Merkmale
- NHK: 1.700 €/m²
- Wohnfläche: 145 m²
- NHK-Berechnung: 145 m² × 1.700 €/m² = 246.500 €
- Wertsteigernde Merkmale: Photovoltaikanlage, EinbaukĂĽche, Wintergartenoption u. a.
- Gesamt-NHK: 335.500 €
3. Alterswertminderung
- Baujahr: 1985
- Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
- Wertminderung: 30 % (angepasst fĂĽr Modernisierungen)
- Berechnung: 335.500 € – (335.500 € Ă— 30 %) = 234.850 €
4. Vorläufiger Sachwert
- Vorläufiger Gebäudewert: 234.850 €
- Bodenwert: 266.600 €
- Vorläufiger Sachwert: 501.450 €
5. Marktanpassung
- Marktanpassungsfaktor: 1,3
- Marktangepasster Sachwert: 501.450 € × 1,3 = 651.885 €
6. Vergleichswertverfahren
- Durchschnittlicher Vergleichspreis: 4.100 €/m²
- Vergleichswert: 145 m² × 4.100 €/m² = 594.500 €
7. EndgĂĽltiger Verkehrswert
Nach Abgleich beider Verfahren ergibt sich ein Verkehrswert von 625.000 €.
Optimale Preisstrategie mit dem 3-Phasen-Plan
Mit dem 3-Phasen-Plan von Sallify erzielst du den besten Verkaufspreis fĂĽr deine Immobilie in Rekordzeit:
- Phase 1: Marktstart mit einem mutigen Preis (in unserem Beispiel 675.000 €), Laufzeit 3-4 Wochen
- Phase 2: Gezielte Preisreduzierung um 7–10 %, falls kein Verkauf erfolgt (645.000 €), Laufzeit 4 Wochen
- Phase 3: Letzte Stufe mit einem Preis knapp unter dem Verkehrswert (630.000 €), mit Verhandlungsspielraum bis 600.000 €. Laufzeit 4-6 Wochen
Diese Strategie sorgt dafür, dass deine Immobilie nicht zu lange am Markt bleibt und dennoch der maximale Verkaufspreis erzielt wird. Insbesondere am Anfang gilt es, nicht zu hoch am Markt einzusteigen, damit ausreichend viele Interessenten deine Immobilie besichtigen. Deine Immobilie ist frisch auf dem Markt und das potenzielle Interesse am größten. Je länger deine Immobilie am Markt ist, desto unattraktiver wird sie!
Wenn du deine Strategie vor dem Start optimal vorbereitest, bist du mit deiner Immobilienvermarktung auf dem richtigen Weg. Kennst du schon unseren Vermarktungs-Ratgeber? Er gibt dir den besten Überblick zum Thema: „Immobilie verkaufen wie ein Profi!“.
Häufige Fragen zur Wertermittlung (FAQ)
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
âś… Eigengenutzte Wohnimmobilien, bei denen die Rendite keine zentrale Rolle spielt:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen in kleinerem Umfang, sofern nicht vermietet
âś… Individuelle oder einzigartige Immobilien, die nicht oft gehandelt werden:
- Luxusvillen oder Architektenhäuser
- Denkmalgeschützte Gebäude
- Spezielle Gewerbeimmobilien ohne standardisierte Ertragswerte
✅ Märkte mit wenigen Vergleichsverkäufen, in denen das Vergleichswertverfahren nicht zuverlässig anwendbar ist.
Warum ist das Sachwertverfahren sinnvoll?
🔹 Objektive Wertermittlung unabhängig von Marktschwankungen 🔹 Realistische Abbildung des Substanzwertes 🔹 Vermeidung von Verzerrungen durch Renditebetrachtungen 🔹 Flexibel anpassbar an besondere Merkmale
Wann ist das Sachwertverfahren weniger geeignet?
⚠Vermietete Objekte mit stabilen Mieterträgen
âš Standardisierte Eigentumswohnungen in groĂźen Wohnanlagen